3月5日，聚焦房地產(chǎn)領域，政府工作報告提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

結合政府工作報告，以及基于對目前信息與對市場的預期，業(yè)內(nèi)人士預計，中國住房市場重大結構性調(diào)整可能加速啟動。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

“風險點正在蔓延，僅靠融資等無法解決問題，必須靠長效機制”

整體基調(diào)延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟工作會議有關風險防范的基調(diào)。但不同的是，去年底中央經(jīng)濟工作會議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點領域風險”，此次提出的是“穩(wěn)妥有序處置風險隱患”，意味著房地產(chǎn)領域的風險點正在爆發(fā)，正在蔓延，有可能蔓延到全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。必須要將一個一個的風險點，特別是房企債務違約風險有序處置，包括企業(yè)自救、債務重組、收并購、破產(chǎn)清算等，避免風險無序蔓延導致爆發(fā)系統(tǒng)性的風險。

新模式、基礎性制度、管理機制等，都是新提法，都是從源頭上的模式、制度和機制入手(而不是就問題解決問題)。這意味著，當前穩(wěn)定房地產(chǎn)及控制行業(yè)風險蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等等，無法解決問題，必須要靠長效機制。而這個長效機制，就是行業(yè)的新模式，即順應新型城鎮(zhèn)化過程中，3-4億的新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房、產(chǎn)權住房需求，打造新的供給模式，而現(xiàn)在的高價商品房為主的供應模式無法解決，存在無法彌合的供求錯配和失衡。

因此，必須要從供給側改革入手，加大保障性住房建設和供給。這就需要完善商品房相關基礎性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環(huán)。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根據(jù)需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，“保障+市場”的平衡體系；地的因素就是以人和房的因素，決定地的供應，要實現(xiàn)低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢的因素就是根據(jù)房屋和土地供應分析項目供應，資金來源，包括融資對接機制下的貸款資金、保障房項目清單制下的公共資金、市場資金等。

基于此，預判2024年房地產(chǎn)政策，一是政策重點在打造新模式、基礎性制度，著力點就是大力度推進保障性住房建設、城中村改造等，解決結構性的住房需求，以激活內(nèi)需潛力，構建供需匹配、人房地錢良性循環(huán)的機制，讓新模式、基礎性制度建設有成效。

二是商品房管理重在融資對接機制落地，解決房企常態(tài)化融資需求，防范風險蔓延至穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。同時，在需求端繼續(xù)紓困市場，穩(wěn)定企業(yè)內(nèi)源造血功能，從而修復土地出讓、開工和銷售，避免行業(yè)大起大落。特別是，避免2022-2023年的大幅度下行局面。

中金公司研究部

“建議投資者認識到中國住房市場重大結構性調(diào)整的加速啟動”

中金在點評近期監(jiān)管層對保障房工作的進一步動員時，他們基于目前信息與對市場的預期，認為未來有幾對關系值得關注：

租購比例的調(diào)節(jié)：目前中國城鎮(zhèn)范圍總體租戶占比可能仍不及25%，未來該比例大概率上升；

保障與商品的比例：存量視角下，當前中國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)各類保障房的比例在7%左右(若計入棚改安置房則該比例在12.5%)，流量視角下未來保障房供給量與商品房更加平衡，存量占比逐步擴大；

保障房內(nèi)部的結構：未來相當一段時間內(nèi)，保障性租賃住房仍將是保障房供給的主要組成部分，并在租賃市場內(nèi)取得更大市場份額；

整體住房供需的平衡：加速建立“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動機制，是一個新亮點?？傮w而言，中國住房市場未來的結構特征與分層特性將越來越顯著。

我們認為當下擬推行的住房供給調(diào)整是一種高度實用主義的策略。簡而言之，未來住房結構調(diào)整的核心是“保障歸保障，市場歸市場”，這是順應中國住房資產(chǎn)價格內(nèi)在分化趨勢所做出的調(diào)整，同時令一部分中低收入人群可以暫時不進入商品市場。

往長期看，這將可能兼顧資產(chǎn)價格市場化(尤其對高端價格的約束弱化)、財政收支穩(wěn)定化、金融風險可控化、以及民生覆蓋擴大化等多方面目標，事實上可能是應對當前房地產(chǎn)市場發(fā)展挑戰(zhàn)最具實操可行性的策略之一，也符合供給側調(diào)整的大方針。因此，我們建議投資者在關注該策略對于短期房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響之外，更多認識到該策略的長期內(nèi)涵，以及中國住房市場(其實已經(jīng)內(nèi)生性需要做出的)重大結構性調(diào)整的加速啟動。

圖表：2024各地保障房供應計劃

資料來源：各地政府官網(wǎng)，中指數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長 趙然

“預計今年保障房將把這幾個指標納入綜合考量”

今年的政府工作報告再次強調(diào)“加速構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，繼續(xù)提出“加大保障性住房建設和供給”的要求。整體延續(xù)了去年所提出的“建立實施房地產(chǎn)長效機制”的核心大政方向。

作為我國保障性住房體系的重要構成部分，保障性租賃住房在“十四五”期間實現(xiàn)了顯著的飛躍式發(fā)展。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年到2023年我國已經(jīng)開工建設和籌集了共計547萬套保障性租賃住房。ICCRA監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前全國16個主要城市中，機構化運營的集中式租賃住房項目數(shù)量達到3,019個，提供的房間總數(shù)達到917,801套(間)，年增長率高達54.9%。部分城市，這一數(shù)字甚至實現(xiàn)了幾何級數(shù)的增長。

年初以來，住建部密集調(diào)研，有力推動保障性租賃住房建設進入“抓好落實”的新階段。具體來說，預計今年的保障性租賃住房建設不僅著眼于“人、房、地、錢”的核心要素排布，還將把以人為本、民生保障、綠色建筑以及存量土地有效利用等方面綜合納入考量。

克而瑞地產(chǎn)

“減少限制性措施，一線調(diào)控趨松、二三線全面放開”

報告提出，減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實施政策要強化協(xié)同聯(lián)動、放大組合效應，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時推出、有效發(fā)揮作用。

減少限制性措施，一線調(diào)控趨松、二三線全面放開。年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權”，預示著地方因城施策空間進一步打開，隨即北上廣深等一線四城陸續(xù)松綁限購，釋放積極信號。

結合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關表述，我們認為，一方面，今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間，另一方面，信貸、財稅等方面政策有望進一步發(fā)力，支持居民購房。

中指院

“通過白名單落實項目融資是支持房企融資主要方式”

政府工作報告中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容多數(shù)出現(xiàn)在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領域風險”章節(jié)，強調(diào)“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，由此可見，標本兼治化解房地產(chǎn)風險仍是2024年防風險重要目標，鑒于當前房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面依然承壓，特別是民營企業(yè)經(jīng)營壓力大，穩(wěn)住市場主體是今年行業(yè)重要工作之一。

從政策落實來看，通過融資協(xié)調(diào)機制推送房地產(chǎn)項目“白名單”落實項目融資是支持房企融資的主要方式。

今年年初，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，隨后各地政府及銀行金融機構積極跟進、對接，根據(jù)住建部通報數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。融資協(xié)調(diào)機制的加快建立，有利于房地產(chǎn)企業(yè)特別是部分民企的資金流動性得到改善。

與此同時，隨著項目資金逐漸落位，項目的建設也將加速推進，整體對市場的正向影響也有望進一步顯現(xiàn)。在防范化解風險的目標下，未來企業(yè)端資金支持力度有望進一步增強，如金融機構盡職免責細則有望逐漸落地，促進各項政策能夠實質性見效。

克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，綜合近期各地融資協(xié)調(diào)機制落地情況，民營房企項目獲得了相當政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項目獲得新增融資貸款占比高達98%，農(nóng)行披露對接的貸款項目主體中民營企業(yè)等非國有企業(yè)占比超過80%。

表：部分房企披露房地產(chǎn)“白名單”項目情況

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