“最近利好政策不斷，剛剛放松限購(gòu)，現(xiàn)在房貸利率也下調(diào)了，購(gòu)房門(mén)檻和成本都在降低。”在深圳羅湖翠竹片區(qū)，資深房產(chǎn)中介程經(jīng)理正在向客戶(hù)進(jìn)行電話(huà)回訪(fǎng)，“每年農(nóng)歷新年過(guò)后樓市都會(huì)出現(xiàn)一定的熱度，加之現(xiàn)在這么多政策開(kāi)始放松，我們店所有員工初六就回來(lái)上班，趕緊進(jìn)入工作狀態(tài)。”

從政策傳遞的導(dǎo)向來(lái)看，今年以來(lái)北上廣深等重點(diǎn)城市接連松綁限購(gòu)等樓市政策，市場(chǎng)都期待能出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。為此，證券時(shí)報(bào)記者走訪(fǎng)了上海和深圳的二手房市場(chǎng)，對(duì)春節(jié)假期過(guò)后的樓市進(jìn)行實(shí)探。

購(gòu)房信心

有一定程度恢復(fù)

“初九我們就正常上班，這幾天有帶客戶(hù)看房，但不多。”2月20日中午，上海閔行的一家房產(chǎn)中介門(mén)店內(nèi)，業(yè)務(wù)員小曹告訴記者，“按照往年情況，要到正月十五后帶看量才會(huì)逐步增加”。

記者走訪(fǎng)時(shí)看到，上海的房產(chǎn)中介門(mén)店都已開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，一些門(mén)店將更新的在售房源信息置換在門(mén)口，借此吸引和招攬客戶(hù)。不過(guò)，由于是工作日，在記者走訪(fǎng)期間，并未見(jiàn)到房產(chǎn)中介門(mén)店有客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)。

“希望3月樓市熱度能恢復(fù)到1月時(shí)的程度。”小曹告訴記者，許多房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員都把1月的上海樓市稱(chēng)為“動(dòng)起來(lái)了”。上海鏈家研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份雖然是春節(jié)前傳統(tǒng)成交淡季，但上海二手房依然成交1.48萬(wàn)套，環(huán)比僅下降3%，同比增長(zhǎng)86%；成交金額537億元，同比增長(zhǎng)94%。

房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員小吳所在的門(mén)店，今年1月份成交9套，他自己賣(mài)出3套，“附近的某小區(qū)，1月份成交11套，兩房幾乎賣(mài)空了”。上海鏈家研究院認(rèn)為，1月份上海二手房成交量存在企穩(wěn)的跡象，主要因?yàn)楣?jié)前利好政策頻出，為樓市起到支撐作用，購(gòu)房者和房東的信心均有一定程度的恢復(fù)，成交量和成交價(jià)格未再出現(xiàn)進(jìn)一步下降。

由于2月份的春節(jié)假期，上海樓市成交節(jié)奏被打斷。春節(jié)期間新房成交方面，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2月10日到2月17日，上海新建商品住宅成交3988平方米，雖然比去年同期大幅增加，但對(duì)比以往春節(jié)假期1萬(wàn)平方米左右的交易量仍有不少差距。據(jù)透露，整個(gè)春節(jié)假期上海僅26個(gè)樓盤(pán)有交易記錄。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，春節(jié)假期成交大幅縮水符合慣例，盡管和以往相比，成交量非常少，但如今樓市大環(huán)境和以往有很大不同，有這樣的交易量實(shí)屬不易。“從以往慣例來(lái)看，春節(jié)后市場(chǎng)會(huì)醞釀‘小陽(yáng)春’行情。”

學(xué)區(qū)房“熱度”較高

而在深圳，絕大部分的二手房中介門(mén)店都已經(jīng)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。記者在深圳羅湖區(qū)和福田區(qū)多個(gè)片區(qū)采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房是近段時(shí)間二手房市場(chǎng)咨詢(xún)和帶看的熱點(diǎn)。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從去年開(kāi)始，深圳重點(diǎn)學(xué)區(qū)的二手樓市搶先復(fù)蘇，成交量同比2022年漲幅近九成，但價(jià)格方面仍在下探，持續(xù)回調(diào)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房(含自助)錄得193套，環(huán)比上漲16.3%，預(yù)計(jì)節(jié)后二手房市場(chǎng)會(huì)快步復(fù)蘇。“歷年的春節(jié)都是深圳樓市的銷(xiāo)售淡季，節(jié)前松綁限購(gòu)政策和節(jié)后降低房貸利率肯定會(huì)有一定的刺激作用，但成交數(shù)據(jù)有一定的滯后性，一般新房和二手房成交備案需要一段時(shí)間，為3月‘小陽(yáng)春’做好充足準(zhǔn)備。”有資深房產(chǎn)中介對(duì)記者表示。

降成本效應(yīng)明顯

除了松綁限購(gòu)，2月20日樓市再迎利好政策。央行公布的2月份貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)報(bào)價(jià)中，5年期LPR從4.2%降至3.95%，下降了25個(gè)基點(diǎn)，此次調(diào)整幅度是LPR機(jī)制實(shí)行以來(lái)的最大單次降幅。記者采訪(fǎng)上海和深圳多家銀行，此次調(diào)整后，上海和深圳首套房的房貸利率正式步入3字頭，低至3.85%。

業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)度。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，此次LPR一次性下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，為歷史上有記錄以來(lái)最大下調(diào)幅度。之所以大幅度下調(diào)，一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購(gòu)房的預(yù)期較低；另一方面，開(kāi)年就大幅度下調(diào)利率，避免“擠牙膏”產(chǎn)生“利率還會(huì)下調(diào)，等等再買(mǎi)房和貸款”的市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力觀(guān)望。此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生明顯的降成本效應(yīng)，促進(jìn)居民貸款買(mǎi)房。

李宇嘉認(rèn)為，樓市政策重心重新回到寬松框架，但基于居民就業(yè)、收入預(yù)期較為疲弱的考慮，政策除了在需求端刺激以外，更重要的是降成本。降成本與穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期結(jié)合，才能激勵(lì)居民釋放消費(fèi)潛力和欲望。

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