（原標(biāo)題：深圳城中村改造：四種情況優(yōu)先拆建）

此前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。在穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，新一輪城中村改造備受關(guān)注。近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（征求意見稿），旨在通過系統(tǒng)性、可持續(xù)的工作機(jī)制，解決城中村歷史遺留問題，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。征求意見稿將城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，根據(jù)城中村的實(shí)際情況進(jìn)行分類改造。

征求意見稿及起草說明提到，城中村改造的對(duì)象是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域。拆除新建類城中村改造項(xiàng)目需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意后方可實(shí)施。在滿足改造意愿要求且具備可行性的情況下，由區(qū)政府申報(bào)納入拆除新建類城中村改造年度計(jì)劃。

值得注意的是，存在以下四種情況的城中村用地，優(yōu)先納入拆除新建范圍：一是位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃等確定的重點(diǎn)功能片區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)、軌道樞紐地區(qū)的；二是位于國(guó)家、省、市等各級(jí)重大民生項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍的；三是位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍的；四是存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會(huì)治理難等突出問題，或經(jīng)相關(guān)部門評(píng)估亟需實(shí)施改造的。

對(duì)于拆除新建類項(xiàng)目，在搬遷補(bǔ)償安置方面，由區(qū)政府與被搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，明確搬遷主體及被搬遷人、被搬遷房產(chǎn)位置、建筑面積、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、回遷安置責(zé)任等內(nèi)容，并約定物業(yè)權(quán)利人搬離時(shí)點(diǎn)。區(qū)政府于物業(yè)權(quán)利人搬離并交付房屋之日起開始支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)。有條件安排安置房用地的，區(qū)政府負(fù)責(zé)安置房建設(shè)，也可依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議由前期服務(wù)商開展安置房建設(shè)，并由區(qū)政府實(shí)施回遷安置。

在用地出讓及開發(fā)建設(shè)方面，除安置房用地外，拆除新建類城中村改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地完成凈地入庫(kù)后，市規(guī)劃和自然資源局可依法采用綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓等公開方式確定土地受讓方，由土地受讓方實(shí)施開發(fā)建設(shè)。無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應(yīng)方案，土地受讓方完成土地開發(fā)后將安置房移交區(qū)政府，由區(qū)政府實(shí)施回遷安置。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行、規(guī)劃條件能夠支撐的前提下，應(yīng)按要求配置一定比例配售型保障性住房。

除了拆除新建外，城中村改造還有整治提升、拆整結(jié)合這兩類，具備條件的城中村實(shí)施拆除新建，不具備條件的城中村實(shí)施整治提升，介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。三類空間的引導(dǎo)范圍在專項(xiàng)規(guī)劃中予以明確。

以“整治提升局部拆建”方式實(shí)施拆整結(jié)合類改造的項(xiàng)目，局部拆建應(yīng)以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地）原則上不超過拆整結(jié)合類城中村改造項(xiàng)目總用地面積的30%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商在深圳城中村改造新政下的角色大致分為兩種：一是前期服務(wù)商，協(xié)助區(qū)政府開展搬遷補(bǔ)償、安置房建設(shè)、土地清理等工作。區(qū)政府根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議對(duì)前期服務(wù)成本進(jìn)行核算，按照保本微利原則上浮一定比例后，向前期服務(wù)商支付收儲(chǔ)補(bǔ)償金；二是用地出讓和開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的土地受讓方。

校對(duì)：王錦程

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